" Н а у к а м о л о д ы х " , 3 0 - 3 1 м а р т а 2 0 1 7 г . , А р з а м а с
П о с в я щ а е т с я 1 0 0 - л е т и ю Р о с т и с л а в а Е в г е н ь е в и ч а А л е к с е е в а
1114
СЕКЦИЯ 10. Экономика, менеджмент, государственное и
муниципальное управление
В.П. Бочек, студент 1 курса
С.П. Воронова, к.э.н., доцент
кафедра «Экономика и менеджмент в строительстве» ФГБОУ ВО ПГУПС, г.
Санкт-Петербург
МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ДЛЯ
ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ
ОСОБЕННОСТИ
В статье разобраны методы определения физического износа объектов
недвижимости, определены их преимущества и недостатки. Кроме того, был
произведен расчет физического износа конкретного объекта недвижимости
двумя методами и произведено сравнение результатов.
Ключевые слова:
оценка объектов недвижимости, физический износ,
методы определения физического износа, проблема определения физического
износа.
Корректное определение стоимости объекта недвижимости –
первостепенная задача, стоящая перед оценщиком. Несмотря на то, что любые
значения, а также полученные результаты, должны быть обоснованы, результат
работы в той или иной мере подвержен субъективным факторам. Кроме того,
конечный результат может быть различным, ввиду использования разных
методов в рамках определенных походов к оценке (например, метод
капитализации и метод дисконтирования денежных потоков).
Большое влияние на стоимость объекта оказывает физический износ,
который определяется в рамках затратного подхода к оценке недвижимости.
В литературе, как правило, описываются пять методов определения
физического износа:
1)
метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат); [1]
2)
метод хронологического возраста;
3)
метод эффективного возраста;
4)
экспертный метод;
5)
метод разбивки. [1]
Результаты оценки физического износа в той или иной степени будут
отличаться друг от друга, в зависимости от метода. В случаях, когда оценку
объекта невозможно выполнить сравнительным или доходным подходом,
точность определения физического износа в рамках затратного подхода
является одной из первостепенных задач.
