М а т е р и а л ы X В с е р о с с и й с к о й н а у ч н о - п р а к т и ч е с к о й к о н ф е р е н ц и и
П о с в я щ а е т с я 1 0 0 - л е т и ю Р о с т и с л а в а Е в г е н ь е в и ч а А л е к с е е в а
1115
Каждый метод оценки износа имеет свои преимущества и недостатки,
опираясь на которые, оценщик принимает решение в пользу одного из них.
Величина физического износа, полученная
методом компенсации
затрат
, характеризуется затратами на его устранение. Для его реализации
составляется дефектная ведомость по каждому элементу. У данного метода есть
одно существенное достоинство – он, как никакой другой, обосновывает
экономическую суть величины физического износа. Кроме того, он очень
точен.
Однако, на практике данный метод используется редко, а оценщик
сталкивается с рядом проблем. Например, напольное покрытие помещения
имеет дефект на небольшой площади, в этом случае нужно определить и
обосновать, что будет подвержено замене: дефектный фрагмент (невозможно
выполнить ремонт без нанесения ущерба эстетическим качествам, ведь
ремонтируемый участок будет выделяться) или же всё напольное покрытие (в
этом случае стоимость ремонта может быть высока). Кроме того, бывают
случаи, когда оценивается большое здание, и составить дефектную ведомость
по всем элементам задача труднореализуемая.
Метод хронологического возраста
рассчитывается по формуле:
(1)
где – фактический возраст объекта недвижимости;
– нормативный срок эксплуатации объекта.
Достоинство данного метода – простота расчёта. Однако, отчасти это
является и недостатком, ведь физический износ определяется лишь за счёт двух
показателей, которые не учитывают фактическое состояние объекта и
отдельных его элементов. А в случае ремонта отдельных элементов или же
полной реконструкции и реставрации, погрешность от использования данного
метода будет высока.
Кроме того, на практике оценщик может столкнуться с ситуацией, когда
величина физического износа превышает 100% (например, нормативный срок
эксплуатации составляет 120 лет, а здание эксплуатируется более 130 лет). Но
даже в этом случае этот метод реализуем. [2]
Данный метод рекомендован к применению, если возраст объекта
недвижимости не превышает 15 лет, в противном случае результат будет
неточным.
Физический износ по
методу эффективного использования
определяется
путём отношения эффективного возраста объекта оценки к нормативному
сроку эксплуатации. Вычисляется по следующим формулам:
(2)
где
– эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст
выглядит объект;
– остающийся срок экономической жизни;
– нормативный срок эксплуатации.
