" Н а у к а м о л о д ы х " , 3 0 - 3 1 м а р т а 2 0 1 7 г . , А р з а м а с
П о с в я щ а е т с я 1 0 0 - л е т и ю Р о с т и с л а в а Е в г е н ь е в и ч а А л е к с е е в а
1116
Как видно из формулы, расчёт достаточно простой, что, несомненно,
является преимуществом. А недостатком является невозможность обоснования
показателя
, ведь невозможно сказать, в течение какого времени тот или
иной объект недвижимости будет находиться в эксплуатации.
На практике данный метод не рекомендуется применять ввиду его
необоснованности.
Экспертный метод
является достаточно точным для определения
физического износа объекта недвижимости. Кроме того, методика расчёта
описана в нормативном документе [3], в котором также прописаны критерии
определения износа для каждого элемента здания. Расчёт производится по
следующей формуле:
(3)
где – величина физического износа для отдельно взятого элемента,
принимается из нормативного документа;
– удельный вес i-го элемента в здании;
i – номер элемента.
В пользу применения данного метода выступают относительная простота
расчётов, а также обоснованность расчётов, обусловленная нормативным
документом.
Однако, в случае выполнения ремонта того или иного элемента, оценщик
неверно определит его физический износ (ведь визуально дефекты будут
отсутствовать). Кроме того, на мнение о величине износа элемента в
значительной мере влияет субъективный фактор.
Несмотря на недостатки, на практике данный метод широко применяется.
Метод разбивки
заключается в определении физического износа по
отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного
износа или экономической целесообразности его устранения. Для
использования метода необходимо иметь данные о стоимости нового
строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам. При
этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут
применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста,
и экспертный метод.
Достоинством метода является возможность учесть все факторы
(видимые и невидимые), которые вызывают износ того или иного элемента.
К недостаткам относится трудоёмкость выполнения расчётов, кроме того
применение данного метода невозможно в случаях, если нет достоверных
сведений о времени проведения ремонта того или иного элемента.
Тем не менее, на практике данный метод довольно часто применяется.
В рамках данной работы предлагается сравнить два метода определения
физического износа – метод хронологического возраста и экспертный метод.
Объект для расчёта физического износа – многоквартирный дом по адресу г.
Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 27. В качестве элемента для расчёта
физического износа принят фасад здания.
Для использования метода хронологического возраста, необходимо
определить фактический возраст объекта недвижимости и нормативный срок
