М а т е р и а л ы X В с е р о с с и й с к о й н а у ч н о - п р а к т и ч е с к о й к о н ф е р е н ц и и
П о с в я щ а е т с я 1 0 0 - л е т и ю Р о с т и с л а в а Е в г е н ь е в и ч а А л е к с е е в а
1149
которых происходит формирование продажной стоимости объектов жилой
недвижимости.
Развитие математических и экономических наук привели к появлению
множества различных типов моделей оценки. Мы же рассмотрим некоторые из
них.
Существует три математические модели, с помощью которых можно
производить оценку стоимости [4]:
1.
Аддитивная модель
представляет собой модель, где стоимость
жилой недвижимости выражена суммой характеристик, умноженной на
коэффициент, с которым эта характеристика влияет на цену.
2.
Мультипликативная
модель – это произведение характеристик, в
степени которых стоит соответствующий коэффициент. Следовательно,
характеристики могут компенсировать друг друга, что делает возможным
использование связанных друг с другом параметров.
3.
Искусственные нейронные сети
по своей природе нелинейные;
сами определяют функциональную зависимость между их входами и выходами,
опираясь на множество данных, на которых они обучены.
Каждая модель имеет свои достоинства и недостатки. Так
аддитивная
модель
достаточно проста, однако может привести к большим ошибкам.
Мультипликативная модель
намного точнее аддитивной; линейность в этой
модели менее ярко выражена благодаря логарифмированию правой и левой
части. Но, несмотря на более высокое качество работы модели, она
представляет собой прямую линию в
n
-мерном пространстве [4].
Искусственные нейронные сети
дают полную универсальность в расчете
любых видов жилой недвижимости при максимальной достоверности. Но
работа ИНС ограничена математическим аппаратом и вычислительными
мощностями [4].
Как ранее было сказано, идея применения методов эконометрического
анализа для определения стоимости жилья не нова, поэтому существует
необходимость ознакомления с трудами других исследователей.
В качестве первой модели рассмотрим работу, посвященную
исследованию рынка недвижимости одного из центральных районов Москвы –
Замоскворечье [5]. Исследователи построили модель оценки 1 кв. метра жилья.
Объем выборки составил 75 наблюдений. Оценка продажной стоимости 1 кв.
метра была выбрана как зависимая переменная
y
.
В качестве пяти независимых факторов, от которых предположительно
зависит стоимость кв. метра, были выбраны:
1
x
– общая площадь
2
x
–тип дома,
3
x
– наличие балкона,
4
x
–площадь кухни,
5
x
– тип жилья.
